Tài sản thế giới thực (RWAs) đang nhanh chóng định hình lại DeFi bằng cách đưa vàng, bất động sản, hóa đơn được token hóa và nhiều thứ khác lên chuỗi. Tính đến tháng 4 năm 2025, hơn 12 tỷ đô la tài sản thế giới thực đã được khóa trong các giao thức DeFi. Bài viết này giải thích về tài chính trên chuỗi, quy trình token hóa, các trường hợp sử dụng chính, thách thức, và quan trọng hơn cả, bảng xếp hạng TVL RWA mới nhất, tiết lộ những nền tảng nào dẫn đầu trong việc kết nối tài chính truyền thống với DeFi có thể lập trình.

Hiểu về Tài chính Trên chuỗi

Hiểu biết đầy đủ về RWAs bắt đầu bằng việc giải thích bản chất của tài chính trên chuỗi. Bất kỳ hoạt động tài chính nào được thực hiện thông qua mạng blockchain đều cấu thành tài chính trên chuỗi. Thay vì dựa vào ngân hàng, môi giới, hoặc hệ thống dựa trên giấy tờ, tài chính trên chuỗi hoạt động thông qua hợp đồng thông minh dựa trên mã lệnh, thực thi các giao dịch một cách minh bạch và tự động.

Các giao thức phi tập trung cho phép thực hiện các hoạt động cho vay và đi vay bên cạnh giao dịch và đầu tư. Những nền tảng này cung cấp khả năng truy cập 24/7, giảm rủi ro đối tác, và sự tham gia toàn cầu mà không cần trung gian.

Trong giai đoạn đầu của DeFi, tồn tại sự phụ thuộc mạnh mẽ vào các tài sản dựa trên tiền điện tử có giá có xu hướng rất không ổn định cũng như mang tính đầu cơ. Người dùng phổ thông, cùng với các tổ chức, thấy DeFi không hấp dẫn vì hạn chế này. Việc áp dụng RWAs thiết lập một hệ thống mới kết nối các hoạt động tài chính blockchain với nền kinh tế thực.

Các tài sản được token hóa như bất động sản, vàng, hoặc tiền bản quyền âm nhạc mang cấu trúc giá trị quen thuộc vào thế giới blockchain, làm cho DeFi trở nên ổn định, dễ tiếp cận và đáng tin cậy hơn.

Tài sản Thế giới Thực (RWAs) là gì?

Tài sản Thế giới Thực là các tài sản vật lý hoặc tài chính tồn tại bên ngoài blockchain nhưng được token hóa và biểu diễn trên chuỗi. Hệ thống token hóa cho phép biểu diễn nhiều loại tài sản khác nhau bao gồm bất động sản, vàng, dầu, tài sản trí tuệ (IP), hóa đơn chuỗi cung ứng và dòng tiền tài chính trong tương lai.

Định nghĩa về RWAs đã mở rộng theo thời gian. Ban đầu, nó chủ yếu đề cập đến hàng hóa vật lý được token hóa. Hiện nay , nó bao gồm cả tài sản vô hình và kỹ thuật số có giá trị trong thế giới thực và có thể xác minh được, như tiền bản quyền phát trực tuyến âm nhạc, bằng sáng chế, khoản phải thu, hoặc chứng khoán có thể giao dịch. Mọi tài sản cố định và khoản mục tài sản hiện tại được tìm thấy trên bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp đều có thể được biểu diễn hợp lệ như một RWA .

Khi quyền bảo mật trong một RWA được chuyển đổi thành token dựa trên blockchain, nó trở thành được token hóa. Token có nguồn gốc từ việc mua lại RWA cho phép nhiều chức năng, bao gồm khả năng giao dịch và sử dụng làm tài sản thế chấp, nhưng cũng đóng vai trò là tài sản cho hợp đồng thông minh để tạo ra lợi nhuận. Quá trình này giải phóng thanh khoản, cải thiện khả năng tiếp cận, và mang lại tính minh bạch cho các tài sản vốn truyền thống thiếu thanh khoản hoặc khó chuyển nhượng.

Quy trình Token hóa Tài sản Thế giới Thực

Một tài sản thế giới thực đơn lẻ yêu cầu các thủ tục chính sau đây để trở thành một phần của công nghệ blockchain

1. Lựa chọn Tài sản

Quá trình bắt đầu với việc xác định một tài sản thế giới thực phù hợp, chẳng hạn như một tòa nhà, kho vàng, giấy phép IP, hoặc một hóa đơn.

2. Định giá và Đánh giá Pháp lý

Token hóa đòi hỏi các chuyên gia đánh giá giá trị thị trường của tài sản, cùng với kiểm tra pháp lý để xác minh khả năng token hóa hợp pháp.

3. Thiết kế Token

Tài sản được mô hình hóa thành định dạng token, thường sử dụng tiêu chuẩn ERC-20 hoặc ERC-721, xác định các quy tắc về quyền sở hữu, khả năng chuyển nhượng và chia sẻ doanh thu.

4. Triển khai Blockchain

Các hợp đồng thông minh được triển khai trên mạng blockchain. Dữ liệu ngoài chuỗi được đưa vào thông qua các oracle để đảm bảo thông tin tài sản cập nhật.

5. Phát hành và Phân phối

Các token mới được phát hành và phân phối cho nhà đầu tư từ quá trình đúc. Do đó, các token được phân phối cho phép người dùng tham gia với cả nền tảng cho vay và các pool thanh khoản ngoài hệ thống quản trị.

6. Quản lý Liên tục

Tài sản phải được giám sát, kiểm toán và duy trì theo quy định và bảo vệ nhà đầu tư.

Có nhiều nhà cung cấp cơ sở hạ tầng hàng đầu trong lĩnh vực này. Các nhà cung cấp cơ sở hạ tầng giúp người dùng xác minh biểu diễn tài sản thông qua Bằng chứng Dự trữ cũng như cho phép di chuyển tài sản giữa các mạng blockchain đa dạng với Giao thức Khả năng Tương tác Liên chuỗi (CCIP).

Xếp hạng TVL RWA (Tháng 4 năm 2025)

Đầu tiên là MakerDAO. Nó sử dụng RWAs làm tài sản thế chấp để hỗ trợ stablecoin của mình, DAI. MakerDAO nâng cao sự ổn định và đa dạng hóa của pool tài sản thế chấp thông qua việc bao gồm tài sản như bất động sản và khoản phải thu thương mại.

Thứ hai, Centrifuge tập trung vào việc đưa tài sản thế giới thực vào DeFi bằng cách cho phép các doanh nghiệp token hóa tài sản như hóa đơn và sử dụng chúng làm tài sản thế chấp để tài trợ. Phương pháp này cho phép tiếp cận tài chính cho các hoạt động của doanh nghiệp thuộc danh mục doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Thứ ba là Ondo Finance, cung cấp khả năng tiếp cận được token hóa đến các công cụ tài chính truyền thống, như Kho bạc Hoa Kỳ, cho phép người dùng DeFi tiếp cận lợi suất ổn định thông qua các khoản đầu tư dựa trên blockchain.

Bảng dưới đây cho thấy các giao thức RWA hàng đầu theo Tổng giá trị khóa (TVL), nổi bật về lượng giá trị thế giới thực mà mỗi giao thức đã token hóa trên chuỗi.

Nguồn: bảng điều khiển giao thức trên chuỗi và các công cụ tổng hợp dữ liệu DeFi, tháng 4 năm 2025.

Phát triển Đa chuỗi trong Tài chính RWA

Ethereum & Layer-2s

Ethereum Mainnet tiếp tục là nền tảng cho các pool RWA lớn nhất, nhờ vào bảo mật mạnh mẽ và thanh khoản sâu. Các kho bất động sản và khoản phải thu của MakerDAO nắm giữ hơn 2 tỷ đô la trên Ethereum.
Arbitrum đã chứng kiến mức tăng TVL 50% trong các dự án RWA trong quý này, khi các cầu nối liên chuỗi (ví dụ: Connext, Hop) đơn giản hóa việc chuyển tài sản.

Polkadot & Cosmos

Các parachain của Polkadot như "Tinlake" của Centrifuge cho phép các pool RWA tùy chỉnh, thu hút 350 triệu đô la TVL cho tài trợ hóa đơn.
Các giao thức RWA được hỗ trợ bởi Cosmos IBC (ví dụ: Gravity Bridge) đang nổi lên, với 150 triệu đô la TVL trong bất động sản được token hóa và tín chỉ carbon.

Solana & Các mạng khác

Solana lưu trữ thị trường tín dụng tổ chức thông qua Maple Finance, hiện vượt quá 400 triệu đô la TVL trong các khoản vay RWA.
Binance Smart Chain và Avalanche đang ấp ủ các token RWA được hỗ trợ bởi vàng và hàng hóa, mặc dù mỗi mạng vẫn dưới 200 triệu đô la TVL kết hợp.

Các Trường hợp Sử dụng Chính trong Token hóa RWA

Bất động sản

Bất động sản từ lâu đã là một khoản đầu tư thiếu thanh khoản với rào cản gia nhập cao. Với token hóa, các bất động sản có thể được chia thành các đơn vị sở hữu nhỏ hơn. Thông qua các nền tảng như Propy và Centrifuge, người dùng có thể mua quyền sở hữu một phần của bất động sản dân cư hoặc thương mại, cung cấp khả năng giao dịch cũng như cơ hội thế chấp trên nền tảng cho vay.

Hàng hóa

Token được hỗ trợ bởi vàng là một trong những trường hợp sử dụng RWA thành công nhất. Mỗi token được hỗ trợ bởi vàng vật lý, kết hợp sự an toàn của tài sản hữu hình với tính linh hoạt của blockchain.

Tài chính Chuỗi cung ứng

Tài chính chuỗi cung ứng đã áp dụng token hóa để giải quyết vấn đề thanh khoản. Trong hệ thống truyền thống, các doanh nghiệp vừa và nhỏ thường phải đợi hàng tháng để nhận thanh toán hóa đơn. Token hóa hóa đơn cho phép nhà cung cấp bán chúng trên chuỗi và nhận thanh khoản ngay lập tức.

Tài sản Trí tuệ

Tài sản trí tuệ được token hóa là một lĩnh vực mới nổi khác. Các nền tảng này đang số hóa bằng sáng chế và quyền cấp phép, cho phép nghệ sĩ, tác giả và nhà sáng chế kiếm tiền trực tiếp từ công việc của họ trên chuỗi. Ví dụ, tiền bản quyền phát trực tuyến từ âm nhạc hoặc phim có thể được token hóa và bán cho nhà đầu tư, cung cấp vốn trước cho người sáng tạo.

Tại sao RWAs Quan trọng cho Tương lai của Tài chính

Tài chính trên chuỗi đạt được giá trị chiến lược thông qua việc tích hợp RWAs như một thành tựu công nghệ. Hệ thống tài chính truyền thống duy trì các khuôn khổ hoạt động lỗi thời liên quan đến phí cao cùng với tốc độ giao dịch chậm và tính minh bạch thấp trong hoạt động. Mặt khác, DeFi cung cấp chức năng tự động cùng với khả năng tiếp cận cao, nhưng thiếu kết nối vững chắc với tài sản vật lý.

Tài sản Thế giới Thực thiết lập một kết nối cần thiết cho phép hệ thống phi tập trung nhận giá trị tiền tệ thực tế. RWAs tiếp tục chuyển đổi tài chính bằng cách theo dõi các phát triển chính sau:

Tăng cường Thanh khoản

RWA biến các tài sản truyền thống kém thanh khoản thành token có tính thanh khoản. Bất động sản, ví dụ, có thể được chia nhỏ thành các token kỹ thuật số có thể giao dịch 24/7. Các nhà đầu tư bất động sản và chủ sở hữu tài sản đều có thể khai thác và sử dụng vốn chủ sở hữu của họ trong khi đa dạng hóa tài sản ở mức đầu tư hợp lý.

Đa dạng hóa lợi nhuận

Các giao thức DeFi tích hợp RWA có thể cung cấp các dòng lợi nhuận gắn liền với hiệu suất trong thế giới thực. Ví dụ, hóa đơn vận chuyển được token hóa cùng với tiền bản quyền âm nhạc hoạt động như nguồn tạo doanh thu thông qua các giao dịch kinh doanh thực tế. Điều này trái ngược với lợi nhuận từ cho vay tiền mã hóa, thường phụ thuộc vào đầu cơ thị trường.

Mở rộng sự tham gia

Quyền sở hữu phân đoạn làm giảm rào cản gia nhập cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Một người dùng ở châu Á có thể đầu tư vào bất động sản thương mại Hoa Kỳ hoặc nghệ thuật châu Âu chỉ với vài cú nhấp chuột. Tương tự, các doanh nghiệp nhỏ thiếu khả năng tiếp cận khoản vay ngân hàng có thể tài trợ các khoản phải thu thông qua thị trường nợ được token hóa.

Giảm biến động

Đặc điểm đáng chú ý của các tài sản hoạt động trong hệ sinh thái tiền mã hóa bao gồm biến động giá mạnh. Tài sản thế giới thực dựa trên nền tảng kinh tế thực giúp ổn định mức độ rủi ro tổng thể của danh mục đầu tư. Các tài sản như vàng được token hóa, trái phiếu chính phủ, hoặc các khoản phải thu đưa vào hệ thống DeFi các hồ sơ rủi ro-lợi nhuận ổn định hơn.

Thu hút vốn từ tổ chức

Các tổ chức cảm thấy thoải mái hơn khi làm việc với các tài sản mà họ hiểu rõ. Các nhà đầu tư tổ chức có thể tham gia vào DeFi mà không gặp rủi ro tiền mã hóa lạc hậu bằng cách sử dụng Kho bạc Hoa Kỳ được token hóa và bất động sản thương mại như RWA. Điều này dẫn đến dòng vốn lớn hơn và tăng trưởng hệ sinh thái nhanh hơn.

Các giao thức và nền tảng RWA hàng đầu

MakerDAO sử dụng RWA làm tài sản thế chấp để hỗ trợ stablecoin DAI của mình. MakerDAO nâng cao sự ổn định và đa dạng hóa của nhóm tài sản thế chấp thông qua việc bao gồm các tài sản như bất động sản và các khoản phải thu thương mại.

Centrifuge tập trung vào việc đưa tài sản thế giới thực vào DeFi bằng cách cho phép các doanh nghiệp token hóa tài sản như hóa đơn và sử dụng chúng làm tài sản thế chấp để tài trợ. Phương pháp này tạo điều kiện tiếp cận tài chính cho hoạt động của các doanh nghiệp thuộc danh mục doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Ondo Finance cung cấp khả năng tiếp cận được token hóa đến các công cụ tài chính truyền thống, như Kho bạc Hoa Kỳ, cho phép người dùng DeFi tiếp cận lợi suất ổn định thông qua các khoản đầu tư dựa trên blockchain.

Ví dụ thực tế

MakerDAO và New Silver

Trong một trong những tích hợp RWA quy mô lớn đầu tiên, MakerDAO đã hợp tác với Centrifuge và New Silver để token hóa các khoản vay bất động sản. Các khoản vay này sau đó được sử dụng làm tài sản thế chấp để tạo ra stablecoin DAI, dẫn đến việc chứng khoán hóa trị giá 30 triệu đô la . Điều này cho thấy cách DeFi có thể hỗ trợ tài trợ bất động sản trong khi vẫn duy trì thanh khoản và kiểm soát rủi ro.

Trái phiếu kỹ thuật số 100 triệu euro của Societe Generale

Bộ phận tài sản kỹ thuật số của ngân hàng Pháp Societe Generale đã thực hiện đợt phát hành trái phiếu kỹ thuật số đầu tiên dựa trên Ethereum trị giá 100 triệu euro vào năm 2023. Token kỹ thuật số cải thiện cả tính minh bạch và hiệu quả thanh toán bằng cách cắt giảm trung gian, và điều này tạo ra cơ hội mới cho việc đưa các sản phẩm tài chính truyền thống lên blockchain.

Paxos Gold (PAXG)

Paxos Gold đại diện cho một token kỹ thuật số được hỗ trợ bởi vàng vật chất được lưu trữ trong kho. Mỗi token tương đương với một ounce vàng troy. Vốn hóa thị trường của các token được hỗ trợ bằng vàng như PAXG và Tether Gold (XAUT) đã tăng vọt.

Thách thức đối với RWA

Mặc dù tăng trưởng ấn tượng, vẫn còn một số rào cản.

Bất ổn về quy định

Các khu vực pháp lý khác nhau có các quy tắc khác nhau về token hóa. Một số phân loại tài sản được token hóa là chứng khoán, số khác là hàng hóa kỹ thuật số. Việc thiếu tiêu chuẩn toàn cầu tạo ra ma sát cho đầu tư và tuân thủ xuyên biên giới.

Thực thi ngoài chuỗi

Không giống như tài sản gốc tiền mã hóa có thể được thanh lý ngay lập tức trên chuỗi, RWA đôi khi yêu cầu các quy trình ngoài chuỗi, như lệnh tòa án để tịch thu hoặc thu hồi nợ. Điều này tái tạo sự phức tạp pháp lý và làm chậm quá trình thực hiện.

Tính toàn vẹn dữ liệu và định giá

Sự tin tưởng phụ thuộc vào các tính toán định giá tài sản chính xác. Quá trình định giá vẫn dễ bị thao túng đặc biệt khi dựa trên hồ sơ tài chính riêng tư. Chỉ có kiểm toán độc lập và xác minh bên thứ ba mới duy trì được độ tin cậy của hệ thống.

KYC và quyền riêng tư

Hầu hết các giao thức RWA yêu cầu xác minh Know Your Customer (KYC). Mặc dù điều này cần thiết cho việc tuân thủ, nó có thể ngăn cản người dùng thích tính ẩn danh của DeFi. Cân bằng giữa quyền riêng tư và quy định vẫn là một cuộc tranh luận đang diễn ra.

Con đường phía trước: Tiềm năng và dự báo RWA

Động lực đằng sau RWA là không thể phủ nhận. Từ năm 2020 đến 2024, TVL trong các giao thức RWA tăng trưởng hơn 200% hàng năm. Nó tăng từ dưới 4 tỷ đô la vào tháng 5 năm 2024 lên hơn 11 tỷ đô la vào tháng 3 năm 2025.

Các xu hướng mới nổi bao gồm:

CBDC hoạt động như các lớp thanh toán cho giao dịch RWA.
Token hóa trái phiếu xanh và tín chỉ carbon.
Định giá tài sản và mô hình hóa rủi ro được hỗ trợ bởi AI.
Khả năng tương tác giữa các chuỗi cho sự di chuyển tài sản toàn cầu.

Một nền tảng dựa trên hợp đồng thông minh, giá trị thế giới thực và cơ sở hạ tầng có thể mở rộng xuất hiện để chuyển đổi tài chính toàn cầu thành một hệ thống mang lại tốc độ cùng với sự công bằng và minh bạch.

Kết luận

Các giao thức RWA đã nhanh chóng phát triển từ các thí nghiệm ngách thành trụ cột chính của DeFi, với hơn 11 tỷ đô la TVL đa dạng hóa trên Ethereum, L2 và các chuỗi mới nổi. Bằng cách token hóa mọi thứ từ bất động sản đến tín chỉ carbon, RWA đang ổn định lợi nhuận, thu hút các tổ chức và dân chủ hóa quyền tiếp cận tài sản toàn cầu. Khi các khuôn khổ quy định được củng cố và khả năng tương tác được cải thiện, TVL của RWA đang sẵn sàng cho sự tăng trưởng theo cấp số nhân liên tục, củng cố sự kết hợp giữa tài chính truyền thống và blockchain thành một hệ thống tài chính gắn kết, có thể lập trình.

Xếp hạng TVL RWA hàng đầu: Các giao thức dẫn đầu & xu hướng trong tài sản trên chuỗi